L'Association Syndicale de Propriétaires: l'ASL pour les copropriétés pavillonnaires

Une association syndicale de propriétaires (ASP) est un groupement de propriétaires fonciers, qui a pour objet la construction, l'entretien ou la gestion d'ouvrages, la réalisation de travaux ou des actions d'intérêts commun au lotissement.

Il y a 3 types d'ASP dont l'association syndicale libre (ASL), qui est une personne morale de droit privé. Aussi, la création d’une ASL est une possibilité pour des ensembles horizontaux comme des maisons individuelles regroupées en lotissement, où chaque propriétaire possède une part des espaces communs (espaces verts, voirie, éclairage, réseaux d’eaux, portail, ...).

Ainsi, l’ASL n'est pas un syndicat des copropriétaires mais bien un groupement de fonds de terrain, qui est régie par des statuts définis librement (généralement lors de la création d’un lotissement de programme immobilier), par la loi du 6 juin 1865, l’ordonnance du 1er juillet 2004 et le décret du 3 mai 2006.

Composition :

Chaque propriétaire est membre de l’association et dispose d’un droit de vote. Comme pour les copropriétés, il y a une assemblée générale organisée une fois par an qui élit un comité syndical.

La convocation à l’assemblée générale doit être adressée à tous les propriétaires. Elle doit contenir l’ordre du jour et d’éventuelles annexes d’offres et propositions de contrats.

Déclaration :

La création de l'association doit être déclarée, par l'un de ses membres, à la préfecture ou à la sous-préfecture du département où l'association a prévu d'avoir son siège.

Le dossier de déclaration doit comporter les documents suivants :

- L'obtention du consentement écrit et unanime de l’ensemble des colotis;

- Statuts de l'association en double exemplaire ;

- Déclaration de chaque adhérent précisant les désignations cadastrales et la contenance des immeubles pour lequel il s’engage ;

- Copie du plan parcellaire des immeubles inclus dans le périmètre de l’association ;

- Formulaire pour la publication d'un extrait des statuts au Journal officiel des associations et fondations d'entreprise (JOAFE).

Une fois le dossier déposé, un récépissé daté et signé est délivré par la préfecture ou la sous-préfecture, dans les 5 jours suivant la réception du dossier complet de déclaration.

Les ASL sont tenus de publier leur création tout comme leurs modifications statutaires et leur dissolution.

Par ailleurs, un syndic peut également vous accompagner dans la constitution du dossier de déclaration et notamment dans la rédaction des statuts.

Les statuts de l'association font office de règlement de copropriété et comportent, notamment, les informations suivantes :

- Nom, objet, adresse, fonctionnement ;

- Conditions de représentation à l'égard des tiers (rôle et pouvoirs du syndic), de modification du statut et de dissolution ;

- Liste des immeubles compris dans son périmètre et conditions de retrait ;

- Modes de financement (provisions et répartitions des charges) et de recouvrement des cotisations.

Ces documents établissent et organisent les droits et devoirs des propriétaires. Ils fixent notamment :

- les règles administratives/juridiques et les règles de fonctionnement de l’ensemble immobilier. Par exemple, prévoir d’autres organes facultatifs ou fonctions comme un bureau, un secrétaire ou un trésorier ou détailler la périodicité des réunions, convocations, quorum, mandats de représentation, modalités de délibération ;

- les différents types de charges et leur répartition entre propriétaires.

Fonctionnement

L’ASL fonctionne avec trois organes de décisions minimum :

- l’assemblée générale des copropriétaires qui prend les décisions et vote selon des majorités définies par les statuts ;

- le syndicat allant de trois à sept membres, composé de colotis élus par l’assemblée générale. Il contrôle la gestion du président/directeur/gestionnaire ;

- le gestionnaire/directeur/président (peut être un syndic professionnel) gère l’ASL et fait appliquer les décisions prises en AG. Il est le représentant de l’ASL devant la justice.

Vous pouvez donc missionner la gestion/direction de votre association syndicale libre à un syndic professionnel, si les statuts le permettent. Pour cela, il suffit de voter en assemblée générale l’élection d’un tiers, le syndic professionnel, en tant que directeur. C’est le directeur qui ensuite à le pouvoir exécutif dans le lotissement.

Les missions d’un syndic d’une ASL sont semblables à un syndic de copropriété et ont un coût. Les actions principales du syndic seront entre autre de :

- S’assurer de l’entretien des espaces communs ;

- Faire effectuer les travaux qui ont été voté en assemblée générale ;

- Conseiller les propriétaires ;

- Représenter l’ASL ;

- Intervenir pour des réparations urgentes sans attendre l’accord des propriétaires ;

- Souscrire les polices d’assurance des parties communes.

A noter que les propriétaires d'une copropriété pavillonnaire gérée par une association type loi 1901, créé antérieurement au 1er janvier 1978, sont libres de décider de la création d'une ASL en lieu et place de l'association, à condition de réunir l'accord de l'ensemble des propriétaires concernés.